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最近几年衡阳房价只升不降 装修行业是否乐观?

更新时间:2018-01-11  

据衡阳装修网了解,日前所发《衡阳房价进入下降通道 开发商去化压力巨大》一文,提出了自己的观点,不可否认,衡阳市最近确实受房贷紧缩的影响,再加上现在“金九银十”旺季已经过去,从整体而言,十一、十二月份普遍都卖的不好,所以开发商在价格上会有些微调,但据观察,最高优惠不会超过两万。

  若是打算低价跑量,又怎么能兼顾其他业主的情绪呢?据衡阳装修网了解,有记者专访了衡阳日报资深地产人士唐翔,请他就衡阳市的房价是否会松动的问题阐述自己的看法。

  政府调控逐渐淡化 市场化调控唱主调

  谈到对本次十八届三中全会楼市政策的看法,唐记者认为,在十八届三中全会之后,楼市调控逐步放开,中央调控思路急速转变,从政府主导楼市到以市场为主导,政府调控辅助。这表明了什么呢?就以衡阳这个房地产市场稳健的三线城市来说,市场化会带来的效果将会使得这个市场竞争的更加白热化。

  开发商拿地的热情不亚于体育竞赛,今年衡阳的土地供应量已是去年的1.5倍。根据衡阳房地产数据中心显示,今年1—11月衡阳市销售数量达到了21812套,同比上涨了8.6%。试想限购限贷等打压政策逐渐放宽,房地产市场是一路高歌还是偃旗息鼓?衡阳装修网业内人士在最近主流媒体发表的十八届三中全会解读的报告中了解到,“对于房价增速较慢、市场稳定健康的城市,限购限贷等“行政化”手段逐步退出,增加保障房建设力度,放开高端价格管制,采用“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的方式,解决住有所居的问题”,这里的高端的指的是“商品住宅”,也是衡阳的老百姓最为关注的。因此,众看官们,主旋律既已敲响,底下伴奏至少也当是旋律阵阵。市场化将是近几年地产市场调控的大方向。

  加大供应值得肯定 小产权房转正还需等待

  接着往下说,前文中提到将“增加保障房建设力度”,这无疑释放了一个积极的信号,保障房将会进一步提上日程,但是至少在这两年,衡阳市还是商品房的天下。根据2010年衡阳党政门户网新闻显示,衡阳市计划3年内建设廉租房3万套、150万平方米,也就是说,到了2013年,衡阳的房地产供应量至少要达到150万平方米。这3万套保障房和目前衡阳商品房供应量相比,简直微乎其微。根据搜狐焦点衡阳站在2013年房交会现场收集的购房意愿调查问卷显示,刚需市场所包括的首套房+改善型住户的份额占总额的71.61%。刚需就是硬性的,必须的需要的东西,那么刚需们要买房怎么办?经济实力不足又想在市区买房的,只能排号等保障房。绝大部分的刚需市场只能依靠商品住宅来满足自住需求。有买有卖,就有市场,房价很难降得下来。

  最近炒的很热的话题就是,小产权房会不会转正?这个话题实在众说纷纭,议论推测也是层见迭出,有人说小产权房转正一定会拉低房价,有人说小产权房允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。且不论小产权房转正究竟动了谁的奶酪,从基本事实的层面来说,目前,小产权房没有施工许可证,因为《中华人民共和国建筑法》规定,从事建筑活动,必须办理施工许可证,没有施工许可证,施工方是不能施工的,本身从事的行为是违法行为,当然不受法律保护。这样一来,施工质量凭什么保证呢?况且,小产权房的业主也没有国土证,捧着惴惴不安的小产权房去转让,正规些的还需要缴纳土地出让金,房子的价钱再算上土地出让金,价钱也就没那么便宜了。

  地产大鳄来袭 建筑成本从根本决定房价降不了

  碧桂园,恒大,中建等一线房企纷纷进驻衡阳,楼盘品质提升,造价自然不菲。虽然现在衡阳房价均价是4300元/㎡,但是单价超过4300元的楼盘实在数见不鲜,融冠水映豪庭和珠江愉景新城的一线江景房均价都在4800元/㎡以上,衡阳装修网了解到,创景外滩最高层已经达到了7000元/㎡,综上所示,他认为,明年衡阳的房价也许不会超过5000,但是一定是逼近5000。

  就拿今年房交会首次亮相的金河湾1881来说,依托“金河”打造衡阳高端品质楼盘。该项目参照香港1881的设计理念,重金打造特色风情商业街,业内人士预计,房价至少要4500元起。还记得雁城国际公馆吗?把“高尔夫球场”搬到了房交会的高端楼盘,一楼全架空打造泛会所,绿化率达到90%,高尔夫球场就在家门口,精致的高端楼盘将来会越来越多,品质提升直接和成本挂钩,房价从哪里降呢?笔者采访了鸿豪城营销总监杨总,他谈到参观碧桂园的感受是,园林实在太精致了,和本地的开发商的品质至少差距在5年以上。

  我们再来看一则新闻—《业内人士起底衡阳商品房成本最低3773元/平》,文章中提到了衡阳市福建商会执行会长游晨辉先生《现阶段衡阳房地产综合成本分析》。游的成本统计,首先假定了两个条件:一是土地净地取得的价格为每亩150万元。二是假定项目的平均容积率为3。在这样两个情境下,楼面地价算出来为750元/㎡,加上土地过户税费41元/㎡(交易手续费1.5%、契税4%)、新菜地发展基金5元/㎡、土地使用税6元/㎡、三通一平及临时围墙等费用15元/㎡(平均以每亩3万元计算),我们平常所说的土地成本最终为817元/㎡。开发企业拿到土地后,首先要进行勘察设计和前期准备。多项费用合计,最后得出的总成本价为3773元/㎡,具体细节在此不一一赘述。

  谈到对日前本站所发《衡阳房价进入下降通道开发商去化压力巨大》一文,他提出了自己的观点,不可否认,衡阳市最近确实受房贷紧缩的影响,再加上现在“金九银十”旺季已经过去,从整体而言,十一、十二月份普遍都卖的不好,所以开发商在价格上会有些微调,但据观察,最高优惠不会超过两万。若是打算低价跑量,又怎么能兼顾其他业主的情绪呢?

  谈到了去化量大,存量房本身就是卖不动,或位置偏僻,或配套不齐全,或房屋本身存在质量存在问题。大部分没卖出的房子本来就谈不上有效供应,不能代表整个市场,开发商会降价也是情有可原。

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